Anfrage zum Baugebiet Dieksheide

Sehr geehrter Hr. Bürgermeister Diethelm, sehr geehrter Hr. Rose, sehr geehrte Fr. Hüttemann,

in Erarbeitung unserer Position zu o.a. Bebauungsplan Nr. 267 Postweg-Mitte ergeben sich einige Fragen, die wir ihnen hiermit in einer offiziellen Anfrage gemäß §20 Geschäftsordnung des Rates der Gemeinde Herzebrock-Clarholz übermitteln. Wir erbitten kurze Eingangsbestätigung und bitten um eine schriftliche Antwort. 

1. In der Entwurfsfassung des neuen Regionalplanes befindet sich das ausgewiesene Gebiet in einem Plangebiet der „roten Kategorie“, in welchem erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Südlich von Herzebrock in räumlicher Nähe der Hofstelle Südhoff ist ein Gebiet in „grüner Kategorie“ ausgewiesen, welches ohne Umweltauswirkungen ausgewiesen werden könnte. Warum ist die Ausweisung des Gebietes im Bereich des Postweges erfolgt?

Antwort der Verwaltung: Die Bezirksregierung Detmold führt zurzeit eine Neuaufstellung des Regionalplans OWL durch. Der Regionalrat des Regierungsbezirks Detmold hat im Oktober 2020 das formale Erarbeitungsverfahren eröffnet, das Beteiligungsverfahren zum Regionalplan OWL hat am 01.11.2020 begonnen. Die wesentliche materielle Grundlage im Rahmen der Neuaufstellung des Regionalplans OWL ist derLandesentwicklungsplan (LEP) NRW in der Fassung der ersten Novelle vom 05.08.2019. Rechtliche Bedeutung haben die im Regionalplan-Entwurf vorgesehenen Neuregelungen als in Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung. Diese gelten gemäß §3 (1) Nr.4 ROG als sonstige Erfordernisse der Raumordnung und sind damit gemäß §4 (1) Satz1 ROG in Abwägungs-oder Ermessensentscheidungen in Bauleitplanverfahren zu berücksichtigen.

Das vorliegende Plangebiet ist Teil der im Regionalplanentwurf enthaltenen Planfestlegung GT_HeC_ASB_0035. Im Zuge der erfolgten Umweltprüfung im Umweltbericht bewertet die Bezirksregierung die Fläche in der zusammenfassenden Einschätzung der Erheblichkeit der Umweltauswirkungen wie folgt: „Hinsichtlich der schutzgutbezogenen Beurteilung sind voraussichtlich bei 2 Kriterien erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten. Schutzgutübergreifend werden die Umweltauswirkungen deshalb als erheblich eingeschätzt“ (= rot). Diese zwei Kriterien betrifft zum einen das Schutzgut Landschaft/Kriterium „unzerschnittene verkehrsarme Räume (UZVR)“ und zum anderen das Schutzgut Boden/Kriterium „schutzwürdige Böden/klimarelevante Böden“.

Die angesprochene Fläche im Süden des Ortsteils Herzebrock ist im Regionalplanentwurf mit GT_HeC_ASB_010 benannt. Sie wird seitens der Bezirksregierung in der zusammenfassenden Einschätzung der Erheblichkeit der Umweltauswirkungen wie folgtbewertet: „Hinsichtlich der schutzgutbezogenen Beurteilung sind voraussichtlich bei keinem Kriterium erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten, so dass die Umweltauswirkungen schutzgutübergreifend als nicht erheblich eingeschätzt werden“ (= grün). Zu den Details wird auf den Umweltbericht zum Regionalplanentwurf verwiesen.

Zum Umgang mit dem Belang Boden/Flächenverbrauch wird u.a. auf die Begründung zur 24. FNP-Änderung verwiesen (Kapitel 3.4, 4.5), die gemäß §8 (3) BauGBparallel zum Bebauungsplan Nr.267 aufgestellt wird und bereits im Zuge der frühzeitigen Beteiligung gemäß §§3(1), 4(1) BauGB ausgelegen hat (https://www.o-sp.de/herzebrock/plan/uebersicht.php?L1=6&pid=40143). Zur Standortentscheidung der Entwicklung des Wohngebiets am Postweg wird ebenfalls auf die Begründung zur 24. FNP-Änderung verwiesen (Kapitel 1 und 2). Zudem wird zur Standortdiskussion insbesondere auf den Kommunalen Fachbeitrag zum Regionalplan OWL 2035 aus November 2018 (FN: Gemeinde Herzebrock-Clarholz und Planungsbüro Tischmann Schrooten (2018): Siedlungsflächenkonzept -Kommunaler Fachbeitrag zum Regionalplan OWL 2035, Herzebrock-Clarholz und Rheda-Wiedenbrück. November 2018) und die entsprechenden Beschlüsse im Planungsausschuss (V-178/2018) Bezug genommen. Bereits in diesem Zuge hat die Gemeinde ihre möglichen künftigen Wohnflächen diskutiert und Prioritäten für ihre Entwicklung festgelegt. Sowohl dieser Fachbeitrag als auch das 2016/2017 erstellte Gewerbe- und Industrieflächenkonzept (FN: Gemeinde Herzebrock-Clarholz und Planungsbüro Tischmann Schrooten (2017): Kommunales Gewerbe-und Industrief-lächenkonzept, Herzebrock-Clarholz und Rheda-Wiedenbrück. Februar 2017) waren Grundlage für den Regionalplanentwurf, über den letztlich der Regionalrat entscheidet.

2. In der Entwurfsfassung des Regionalplanes ist die Bevölkerungsentwicklung für den Zeitraum der Jahre 2015-2018 mit -0,2% angegeben, die Veränderung bis zum Jahr 2040 ist mit 0,0% vermerkt. Aus welchen Daten wurde der Bedarf für dieses Gebiet hergeleitet? Wird dieses Gebiet im Rahmen einer Kooperation mit einer anderen Kommune ausgewiesen?

Antwort: Zu dem Thema Bedarf für eine Wohngebietsentwicklung in Herzebrock-Clarholzwird ebenfalls auf die Begründung zur 24. FNP-Änderung und zum Fachbeitrag zum Regionalplan OWL verwiesen. Gemäß Vorgaben des LEP NRW (Ziel 6.1.1) ist die Entwicklung der Anzahl der Privathaushalte bei der Ermittlung des Wohnbauflächenbedarfs für die Erarbeitung der Regionalpläne zur Berechnung des Neubedarfs an Wohnungen zugrunde zu legen. Nach Informationen im Regionalplan OWL-Entwurf nehmen die Haushaltszahlen im Kreis Gütersloh bis 2040 kontinuierlich zu. Eine Darstellung der Entwicklung auf kommunaler Ebene liegt nicht vor. Ergänzend wird auf den Regionalplan verwiesen. Die Gemeinde Herzebrock-Clarholz verzeichnet seit Jahren eine hohe Nachfrage nach Baugrundstücken. Bei den letzten drei Baugebieten, die von der Gemeinde vermarktet wurden, war die Nachfrage jeweils höher als das Angebot, so dass nicht alle Interessenten berücksichtigt werden konnten. In 2014 wurde das Baugebiet Steenwijker-Ring/Vollenhover Weg vermarktet. Insgesamt wurden 36 WE veräußert, die sich auf 18 EFH, 6 Doppelhäuser und 2 Reihenhäuser á 3 WE verteilen. In 2015/2016 wurde das Baugebiet Auf der Höfte vermarktet. Insgesamt wurden 14 WE veräußert, die sich auf 7 EFH, 2 Doppelhäuser und ein Reihenhaus á 3 WE verteilen. In 2017/2018 wurde das Baugebiet Wilhelm-Tophinke-Ring/Pfarrer-Brockmann-Weg mit insgesamt 52 WE vermarktet. Diese verteilen sich auf 31 EFH, 3 Doppelhäuser und 3 MFH á 5 WE.

Die Gemeinde führt eine Bauplatzbewerberliste. Stand 28.12.2020 werden in dieser Liste 283 Interes-senten geführt. Von den 283 Interessenten wohnen bereits 185 in Herzebrock-Clarholz, 70 Bewerber arbeiten oder haben Verwandtschaft in Herzebrock-Clarholz. 28 Bewerber kommen von Außerhalb und haben bisher keinen Bezug zu unserer Gemeinde. Aktuell erreichen die Verwaltung pro Woche ca. 5 Anfragen von Interessenten, die sich in die Bauplatzbewerberliste eintragen lassen wollen, so dass davon auszugehen ist, dass die Liste bis zur Vermarktung des nächsten Baugebietes auf mindestens 350 Bewerber angewachsen sein wird. Es werden überwiegend Einfamilienhausgrundstücke nachgefragt, es gibt aber auch Interessenten (aktuell 16), die gezielt Mehrfamilienhäuser bauen wollen.

Für die Vergabe der Grundstücke gibt es in der Gemeinde seit Anfang der 2010er Jahre keine Sozialkriterien mehr, da die Gemeinde die Grundstücke zu Bodenrichtwert verkauft und nicht mehr subventioniert. Allerdings besteht die Verpflichtung, innerhalb von 2 Jahren nach Kauf des Grundstücks mit dem Bau zu beginnen. Aufgrund eines Beschlusses des Liegenschaftsausschusses der Gemeinde aus 2013 erfolgt die Grundstücksvergabe wegen der sehr starken Nachfrage in Form eines „Losverfahrens“, das nachfolgend näher beschrieben wird. Der Zeitpunkt der Eintragung in die Bauplatzbewerberliste hat keinen Einfluss auf die Grundstücksvergabe. Alle Interessenten werden frühzeitig schriftlich über den Verkaufsbeginn informiert. Für die letztendliche Teilnahme an dem Vergabeverfahren durch Losentscheid ist die Zahlung einer Schutzge-bühr in Höhe von 50,00 € von jedem Interessenten erforderlich. Die Aufforderung zur Zahlung erfolgt in den Anschreiben an die Interessenten über den Verkaufsbeginn. Erst nach Zahlung der Schutzgebühr wird die Bewerbung in das aktuelle Losvergabeverfahren aufgenommen. Die Schutzgebühr wird beim Kauf eines Wohnbaugrundstücks von der Gemeinde auf den Grundstückskaufpreis angerechnet. Es erfolgt aber keine Erstattung, wenn die Bewerbung nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages führt. In der ersten Verkaufsrunde werden zunächst nur Bauplatzbewerber, die in Herzebrock-Clarholz woh-nen, arbeiten oder geboren und/oder aufgewachsen sind, bei der Vergabe berücksichtigt. Sofern nach Abschluss der ersten Verkaufsrunde dann noch Grundstücke vergeben werden können, werden auch „auswärtige“ Bewerber berücksichtigt. Vor Verkaufsbeginn wird in einem anonymen Losverfahren zunächst von der zentralen Vergabestelle der Gemeindeverwaltung ermittelt, in welcher Reihenfolge sich die Bewerber ein Grundstück aussuchen können. Die Bewerberwerden schriftlich über ihren Losplatz und den Termin für die Grund-stücksauswahl informiert. Am Tage des Verkaufsbeginns werden die Bewerber in der Reihenfolge des Losentscheids angerufen und können sich ein Grundstück aussuchen. Wird ein Bewerber nicht erreicht oder will er kein Grundstück kaufen, wird der nächsteBewerber angerufen. Bisher liegt kein politischer Beschluss vor, ein interkommunales Wohngebiet am Postweg zu entwickeln.

3. Das Plangebiet wird in nordwestlicher Richtung durch den 4. BA der Nordumfahrung begrenzt. Leider liegt uns das Planziel der Nordumfahrung nicht vor. Durch die angedachte Verkehrsführung mit 2 Parallelstraßen entsteht ein hoher Flächenverbrauch.  Lässt sich die Verkehrsführung in Richtung Bestandsstraße noch optimieren?

Antwort: Planerische Grundlage für die nördliche Entlastungsstraße ist die 2007/2008 durchgeführte N-15. FNP-Änderung (hier: Änderungspunkt 3 Darstellung der nördlichen Entlastungsstraße), in der die Führung der geplanten Entlastungsstraße vorbereitend in den FNP aufgenommen wurde. Ergänzend wird auf die Planunterlagen und Beschlüsse zur N-15. FNP-Änderung verwiesen.Für die ersten drei Abschnitte der Entlastungsstraße läuft derzeit ein Planfeststellungsverfahren. Über die Fortführung der Planung für den vierten Bauabschnitt (Anbindung an B64) hat der Rat am 16.12.2015 beraten und sich zunächst mit dem Ziel der Konzentration auf das laufende Planfeststel-lungsverfahren in den ersten Abschnitten gegen weitere Planungsschritte, Behördenabstimmungen und eine Aufnahme von Grundstücksverhandlungen entschieden.Die nördliche Entlastungsstraße liegt außerhalb des vorliegenden Bebauungsplans Nr.267 „Postweg-Mitte“ und ist somit nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Die Trassenführung des geplanten vierten Bauabschnitts begrenzt im Nordwesten den Geltungsbereich des Bebauungsplans und der N-24. FNP-Änderung. Die im Rahmenkonzept abgebildete Straßenfläche der Trasse des vierten Bauabschnitts stammt vom Ingenieurbüro Röver(Gütersloh)und umfasstinsgesamtStraßenkörper, Geh-/Radweg und Entwässerungseinrichtungen. Die Konkretisierung der Straßenausbauplanung erfolgt im Planfest-stellungsverfahren. Ziel ist, die Entlastungsstraße entsprechend ihrer Funktion weitgehend anbaufrei auszubauen.

4. In der Vorlage des Büros Tischmann Loh ist der Anteil der freistehenden Einfamilienhäuser recht hoch. Ist der Grundsatz der flächensparenden Siedlungsentwicklung mit einer möglichst hohen Bebauungsdichte noch gewährleistet? Durch die Anordnung von sogenannten Kettenhäusern ließen sich anstatt der vorgesehenen 8 Wohneinheiten 11 Wohneinheiten realisieren. Sehen sie hierzu u.a. Abbildung.

Antwort: Hier wird auf den Grundsatz S3 „Flächensparende Siedlungsentwicklung“ des Regionalplanentwurfs OWL Bezuggenommen, auf den ergänzend verwiesen wird. DerGrundsatzlautet: „Als Beitrag zur Sicherstellung einer flächensparenden Siedlungsentwicklung soll bei der bauleitplanerischen Umsetzung der Allgemeinen Siedlungsbereiche eine möglichst hohe Bebauungsdichte angestrebt werden. Hierzu sollen sich die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung an den in der jeweils gültigen BauNVO genannten Obergrenzen orientieren, soweit dies mit den städtebaulichen Belangen vereinbar ist. “In den Erläuterungen dazu heißt es: „Die Festsetzung der Bebauungsdichte gehört zum Kernbestandteil der Bauleitplanung und kann sinnvoll nur auf der örtlichen Ebene auf der Grundlage eines städtebaulichen Konzepts und unter Abwägung aller auf dieser Planungsebene abwägungserheblichen öffentlichen und privaten Belangen erfolgen. Deshalb ist es nicht möglich, für alle denkbaren Bauleitplanungen bereits auf der Ebene der Regionalplanung bestimmte Dichtewerte verbindlich vorzugeben. “Formal sind nur die in Aufstellung befindlichen Ziele der Raumordnung in Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen in Bauleitplanverfahren zu berücksichtigen (siehe Erläuterung zu 1.). Die Vorgabe des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden ergibt sich aber bereits aus den Inhalten des BauGB sowie den Zielen und Grundsätzen des LEP NRW und ist somit in jedem Bauleitplanverfahren in der Abwägung zu berücksichtigen. Aus Sicht der Gemeinde wird dem Belang der flächensparenden Siedlungsentwicklung im derzeitigen Stand des Rahmenkonzepts, aber insbesondere später auf der verbindlichen Planungsebene im Bebauungsplan angemessen Rechnung getragen. Es werden u.a. dichtere Bauformen wie Mehrfamilienhäuser und Reihenhausgruppen vorgesehen, auch Doppelhäuser können in den weiteren Teilflächen des Plangebiets später umgesetzt werden. Eine Konkretisierung der Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung erfolgt im Bebauungsplan.

Die bisherige städtebauliche Rahmenplanung schlägt im Rahmen einer Quartiersbildung verschiedene Bautypen in den jeweiligen Quartieren vor. Der Bebauungsplan Nr.267 würde nach derzeitigem Stand u.a. in dem im Anschreiben genannten Bereich im Norden des Plangebiets eine sog. 1 1/2-geschossige Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern zulassen. Durch die spätere Festsetzung von Einzel- und Doppelhäusern und die im Bebauungsplan nur vorgeschlagene Grundstücksparzellierung können die Angaben der Wohneinheiten in der Präsentation zur PA-Sitzung im August 2020 nur „ca.-Angaben“ sein. Der Planungsausschuss kann darüber entscheiden, ob in diesem Bereich im Norden des Plangebiets eher sog. Kettenhäuser, die im Erdgeschoss ohne Grenzabstand und im Obergeschoss mit Grenzabstand errichtet sind, geplant werden sollen. Sollten diese vorgesehen werden, ist es für die Umsetzung sinnvoll und im Grunde erforderlich, dem Bebauungsplan bereits zum Planentwurf zur Offenlage eine entsprechende Vorhabenplanung zugrunde legen zu können, die später von einem Vorhabenträger in einem Zuge umgesetzt wird. Da vorgeschlagenen Kettenhäuser auf der gesamten Länge vollständig aneinandergrenzen, sollte die Umsetzung aus einer Hand erfolgen. Zudem ist die Erschließung für das westliche Grundstück in der Reihe konkret zu prüfen.

5. Entspricht die derzeitige Planvorlage der aktuellen Nachfrage und Bedarfssituation? Gibt es bereits eine Warteliste? Nach welchen Kriterien erfolgt der Zuschlag? Wendet die Gemeinde ein Sozialpunktesystem an?

Antwort: Zum Bedarf und zu der Interessentenliste wird auf die Ausführungen zu 2. verwiesen. Die Vergabe der Grundstücke erfolgt per Losverfahren.

6. Ist für dieses Gebiet ein innovatives Mobilitätskonzept vorgesehen? Dem bisherigen Planungsstand entnehmen wir eine sehr KFZ-freundliche Entwicklung.

Antwort: Es ist nicht eindeutig, was hier konkret mit einem „innovativen Mobilitätskonzept“ gemeint ist. Wie in der Präsentation in der PA-Sitzung am 24.08.2020 erläutert, verfügt das vorliegende Plangebiet neben einer durchgängigen Kfz-Erschließung über einen direkten Anschluss an den ÖPNV über die am Postweg vorhandenen Bushaltestellen. Auch die Bahnhöfe liegen mit 1,5 km bzw. 1,7 km nicht weit entfernt und können mit dem Fahrrad gut erreicht werden. Fußgänger und Radfahrer können die vorhandenen Fuß- und Radwege künftig weiter nutzen. Neue Anschlüsse/Wege sieht das Rahmenkonzept bisher Richtung Süden in den Grünzug und im Osten parallel zur neu auszubauenden Straße vor. Ergänzend wird auf die Präsentation und zudem auf die Begründung zur N-24. FNP-Änderung verwiesen.

7. Kann eine bauliche Anlage durch die Gemeinde zur Bereitstellung von Sharing Ökonomie eingeplant werden?

Antwort: Es wird angenommen, dass hier „Car Sharing“ gemeint ist. Über ein solches Angebot kann im Rahmen der politischen Beratungen entschieden werden. Die im Rahmenkonzept und im späteren Bebauungsplan vorgesehene Straßenbreite lässt die Verortung eines derartigen Stellplatzes für ein Car-Sharing-Projekt zu. Auch über eine öffentliche E-Ladestation kann entschieden werden. Dies ist bei der Energieplanung weiter zu berücksichtigen.

8. Das Gebiet wird durch den Postweg zerschnitten. Damit entsteht in unmittelbarer Nähe des Kindergartens ein weiterer sehr sensibler Bereich mit erhöhter Gefahr von Unfallschwerpunkten.  Gibt es bereits Überlegungen zu einer Verkehrsberuhigung des Postweges? Evtl. über die Nordumfahrung hinaus bis nach Clarholz?

Antwort: Im Zuge des Planverfahrens erfolgen weitere Abstimmungen mit den Fachbehörden (u.a. Straßenver-kehrsbehörde). Aus Sicht der Gemeinde ist eine Reduzierung der maximalen Geschwindigkeit sinnvoll und sollte angestrebt werden.

9. Wir unterstützen das Planungsziel, in diesem Gebiet Wohnraum für unterschiedliche Nutzergruppen zu schaffen. Sind außer dem angedachten Spielplatz noch weitere Gemeinschaftsflächen vorgesehen, die eine Mehrgenerationennutzung ermöglichen?

Antwort: Es ist hier nicht eindeutig, welche „Mehrgenerationennutzung“ ermöglicht werden soll. Wird ein Treffpunkt auf einem Platz oder eine Spielfläche für Alt und Jung angestrebt? Wird der konkrete Bedarf gesehen? Über dieses Thema kann bei Bedarf im Planungsausschuss beraten werden.

10. Gibt es bereits Überlegungen über eine Energieversorgung für dieses Gebiet?

Antwort: Zur Energieversorgung des Wohngebiets haben bereits umfangreiche Vorüberlegungen und Abstimmungen mit den Gemeindewerken, dem Büro e & u und anderen Kommunen stattgefunden. Die Energieplanung wird parallel zum Planverfahren weiter konkretisiert. Die Ergebnisse werden im Klima- und Umweltausschuss vorgestellt. Ggf. findet ein separater ausschussübergreifender Informationstermin zu diesem Thema statt.

11. Existieren vorhandene offene Gräben, die sich für die Regenentwässerung nutzen und erweitern lassen? Evtl. ließe sich in diesem System ein Notüberlauf an das gemeindliche Regenwasserkanalnetz errichten und entsprechend anrechnen.

Die Gemeindewerke führen die Entwässerungsplanung durch. Nach derzeitigem Stand ist eine zentrale Regenrückhaltung nördlich des Plangebiets oder im Süden des Plangebiets vorgesehen (siehe Präsentation aus August 2020). Die Entwässerungsplanung wird im Zuge der Bauleitplanverfahren konkretisiert. Die Ergebnisse werden im Weiteren in den Fachausschüssen vorgestellt und fließen in die Planunterlagen ein. Im Plangebiet vorhandene Fließgewässer werden im Zuge der Bebauungsplanaufstellung erhalten. Ebenso sollen begleitende Grünzüge erhalten und weiterentwickelt werden (siehe Präsentation aus August 2020).

12. Zurzeit ist uns noch kein Nachfolgeprojekt zum Thema „100 Klimaschutzsiedlungen NRW“ bekannt.  Ist ein Bonussystem oder eine verbindliche Bauherrenberatung für die Bereiche Ökokriterien, Klima- und Umweltschutz vorgesehen?

Hierzu wird ebenfalls auf die Präsentation zur Sitzung des Planungsausschusses am 24.08.2020 verwiesen. Eine Beratung hat hierzu noch nicht stattgefunden, der Tagesordnungspunkt wurde vertagt. Eine politische Entscheidung hierzu ist ebenfalls noch nicht erfolgt.

Mit freundlichen Grüßen